5. ОТНОШЕНИЕ К ЗЕМЛЕ В ПОСЕЛЕНИИ: ИМЕТЬ ИЛИ ЖИТЬ?

5. ОТНОШЕНИЕ К ЗЕМЛЕ В ПОСЕЛЕНИИ: ИМЕТЬ ИЛИ ЖИТЬ?

Пятая статья из цикла "Организация экопоселений: успешные шаги и камни преткновения". Здесь, в этой статье, я хочу остановиться на вопросе о цели, во имя которой люди берут землю, и показать, какое влияние может оказать на судьбу поселения коренное различие в этих целях.

(1) "Собственники" и "Поселенцы".
Поскольку я довольно много езжу по Уралу, то мне приходилось встречаться с многими инициативными группами по созданию экопоселений. В областных городах их иногда бывает больше десятка. Однако на настоящий момент на десяток инициативных групп в лучшем случае приходится одно действующее экопоселение (т.е. где люди постоянно живут). В Пермской обл. я знаю о существовании более 20 инициативных групп (с землей), но действующих поселения знаю только два, да и то одно из них - не совсем анастасиевское (Школа С. Унжаковой). И дело тут совсем не только в возрасте этих групп: некоторые группы существуют (и даже имеют землю) аж с 2001-2003 гг. (для сравнения: действующее СветоРусье основано лишь в 2004-2005 гг.). Если же вы приедете и посмотрите на местность, гордо именуемую родовым поселением, то в большинстве случаев вы увидите лишь поросшее бурьянами поле, где даже колышки - границы участков видны не всегда. Почему так?

Я уже писал об этом и снова повторюсь. Даже в самих книгах Мегре очень часто описывается ситуация, когда человек берет землю и не живет на ней - вспомните истории об офицерах, о детях из детдома (хотя не лучше ли организовать семейный детский дом на территории действующего поселения, чем резервировать участок для человека, воспитанного совсем в других идеалах, который придет на землю после учебы в 18, а то и 22 года, обнаружит, что не знает, что с ней делать, и уедет?), о предпринимателях, о дачниках и т.п. Все эти образы очень сильны, и они действуют на людей параллельно с образами о счастливой жизни ведруссов в ведический период, постоянно живших в своих поместьях, и о будущей России (5 книга), когда уже достаточное количество людей будет в поместьях жить.

В итоге, в зависимости от того, какой образ кажется человеку ближе, формируются две основных группы анастасиевцев: те, для которых главное - ИМЕТЬ свой кусочек родины, и те, для которых главное - ЖИТЬ на земле, независимо от того, кому она формально принадлежит, сколько гектар (или даже соток) и как они оформлены.

Соответственно, формируются два принципиально различных подхода к земле, которые я условно обозначу как ПОДХОД СОБСТВЕННИКА и ПОДХОД ПОСЕЛЕНЦА.
 

Подход собственника в общих чертах таков. Первостепенное значение имеет связь конкретного человека (семьи) с конкретным участком земли, независимо от того, где расположен этот участок и где по факту живет человек. Идея такова, что где бы человек ни находился, чем бы ни занимался, у него всегда есть своеобразная гарантия на случай неудачи - место, куда он может вернуться, если захочет. Это место принадлежит ему на веки вечные, и он имеет на него неотъемлемое право. При этом ни хозяева соседних участков, ни поселение, если таковое есть, не имеет никаких прав на эту землю и не вправе требовать от собственника родового участка, чтобы он на нем (или рядом с ним, в поселении) что-то делал или не делал. Освоение участка, его планирование, строительство, вопрос о том, жить на нем или не жить - это личное дело собственника, его свободный выбор. Некоторые сторонники такого подхода настаивают даже на том, чтобы размер и форма участка определялась каждым хозяином произвольно, безотносительно к соседям, дорожной системе и принятым в поселении правилам: "Разве не люди, пришедшие на землю, вольны дать ей форму и границы?.. Что дает вам право выбирать разметку для людей, которые еще только придут? Вы же не знаете их семей, их планов, их будущего" (А.Хохлова).

Сторонники такого подхода землю стараются оформить в собственность. Как сказала одна женщина из пермского поселения Благодать, "разве можно что-то делать на земле, если ты знаешь, что она не твоя? Как земля примет и полюбит тебя, если сегодня здесь живешь ты, а завтра другой?"

Поселению в этом случае отводится чисто вспомогательная роль: его может и вообще не быть (поместье расположено не в поселении, а, скажем, на земле предков), а если оно и есть, то его задача - обеспечить минимум технических удобств для собственников (дороги к участкам, водоснабжение, какое-то минимальное социальное обслуживание), при том, что собственники земли не обязаны участвовать в создании этих удобств. Органы управления в таком поселении должны быть сведены к минимуму: "Управляют каждым из них - один-два человека, зачастую пенсионеры. Да и можно ли назвать управляющим председателя российского дачного кооператива? Он скорее похож на некий регистрирующий орган или на управляющего, выполняющего волю большинства." (В.Н. Мегре, "Кто же мы?", с. 22).

Возникает вопрос: если собственники земли не обязаны участвовать в каких-либо общих делах и создании системы необходимых бытовых удобств поселения, то кто же это будет делать (особенно, если большинство собственников находятся далеко от своих участков - служат в армии офицерами, живут в детдомах или просто уехали на заработки на Севера)? Понятно, что вариант "каждый за себя" для подавляющего большинства хозяев оказывается неподъемным по затратам. И потому оптимальным вариантом в этом случае представляется создание отдельной организации, осуществляющей оказание коммунальных и социальных услуг (водоснабжение, заготовка и подвоз дров, помощь в строительстве, продажа товаров, оказание медицинских, образовательных, охранных и прочих услуг) отдельным помещикам на коммерческой основе. Как вариант - группа постоянно живущих или часто ездящих на поля создает на договорных началах такую организацию, которая для своих членов что-то делает бесплатно, а для остальных - за плату. Скажем, чтобы окупить строительство дороги к поселению, в которое вложились лишь 15 помещиков из 50, эта группа может ввести для 35 неучастников сборы за проезд по их дороге (либо ездите по условно проезжей окольной грунтовке). Т.е. в общем и целом, тот же принцип, что в городских квартирах: живут и пользуются квартирами одни люди, а обслуживает их отдельная организация, взимающая за это плату.

Почему я говорю, что этот вариант оптимален - потому, что, если в поселении господствует собственническая концепция, то такие вопросы крайне трудно, а порой и вовсе невозможно решать сообща всем поселением. Элементарно, невозможно даже собрать на общее собрание хотя бы половину участников (у нас в поселении, например, максимум представительства на собраниях - это 20 поместий из 90 (22%), и, думаю, это еще не самый плохой случай). Если же одни будут все делать, создавать в поселении все благоприятные условия, а другие, не участвовавшие ни в чем этом, не будут платить за пользование тем, что они не создавали, то неизбежны обиды и конфликты по очень простой причине: пользование, как правило, ведет к износу вещи. Если одни будут дорогу ремонтировать, а другие на своих машинах разбивать снова, если одни будут платить за электричество, а другие будут отапливать им дома зимой (реальный случай из одного поселения в Кировской обл.), если кто-то будет за других прокашивать дороги и ремонтировать колышки на границах - ну, сами понимаете, что долго такое мирно продолжаться не сможет, и у тех, кто созидает, возникнут вполне обоснованные претензии к тем, кто бесплатно пользуется.

Тем более, что в реальности ограничить проезд по дороге, созданной за твои деньги, совсем не просто. В Ковчеге, например, уже дважды, похоже, лесовозы ломали шлагбаум на отсыпанной поселенцами ранее непроезжей дороге через заболоченный участок. И это при том, что он по высоте ограничивает только грузовики (они наиболее сильно разбивают дорогу) и не ограничивает легковые, а рядом табличка с телефоном, куда можно позвонить чтобы открыть.

Но, при всем при этом, очень многие собственники совершенно спокойно и чистосердечно полагают, что соседи действительно обязаны все это для них делать. Как-то у нас на собрании, когда я в очередной раз высказал идею об изъятии неиспользуемых участков в собственность поселения, одна женщина мне заявила: "Как ты можешь требовать от нас, чтобы мы переезжали на поля, если там до сих пор не создано еще никаких условий для этого?" - "А кто должен создавать эти условия?" - "Вы, кто же еще!". Вот так.
Эти люди вполне искренне чего-то от нас ждут и обижаются, когда мы пытаемся увильнуть от выполнения своих обязанностей перед ними.

Поэтому если ваша группа придерживается концепции собственности, то лучше заранее оговорить, что коммунальные и прочие услуги (для тех, кому они потребуются), будут платными, и ввести соответствующие платежи.

Вот еще один момент. Создавая какие бы то ни было условия (дороги, электричество, рабочие места, авторитет и известность поселения и т.д.), мы тем самым повышаем стоимость земли, на которой это все расположено. И люди, которые в это время живут где-то далеко - в гарнизонах, на Северах, в Москве - действительно получают в лице своего участка гарантию на случай бедности: его можно выгодно продать. К примеру, в поселении Ковчег были случаи, когда, выходя из поселения, люди пытались продать фундамент или недостроенный дом на своем участке (продать саму землю в Ковчеге нельзя - она не в собственности) по цене, многократно превосходящей их вложения, по простой причине: они знали, что спрос на участки в Ковчеге исключительно высок - причем высок за счет вложений других, постоянно живущих поселенцев. В СветоРусье один человек пытался продать свой участок (правда, с домом и баней) за 1 000 000 рублей - почти как квартиру в Екатеринбурге (для сравнения: дома в деревне, на территории которой расположено поселение, сами поселенцы покупали за 50-70 тысяч рублей) - по той же самой причине: поселение имеет репутацию, котируется, и, как следствие, земля там дорожает.

Земля дорожает, и дорожает она за счет живущих поселенцев, а продают ее, как правило, имеющие собственники. Поэтому выходит, что в поселении, где люди приняли собственническую концепцию, они тем самым выражают свое согласие с тем, что плодами их труда может бесплатно пользоваться любой посторонний человек (в том числе и человек, имеющий мало отношения к анастасиевским идеям, но имеющий деньги для приобретения дачи в хорошем престижном местечке с дорожающей быстрее, чем в обычной деревне землей), и на то, что право участвовать в решении судьбы поселения принадлежит не тем, кто что-то сделал на своей земле, а тем, кто имеет деньги для того, чтобы купить здесь участок.

Прием новых участников в поселение при собственническом подходе лишь вначале, пока еще есть свободные участки, может быть делом общего собрания, да и то - поскольку на собрания собирается незначительная часть всех участников (скажем, четверть), то большинство в решении этого вопроса участие не принимает. После же того, как все первично свободные участки распределены, передача участка другому хозяину становится исключительной прерогативой собственника: кому он решит, тому и передаст. Принятие нового члена на общем собрании в этом случае теряет всякий смысл, поскольку собрание не в силах выделить новичку землю. Следовательно, человек, желающий вступить в поселение, идет к конкретным собственникам, которые, как кажется, наименее заинтересованы в своем участке, и уговаривает их продать ему землю. Причем, это может оказаться исключительно сложной задачей, ибо собственник может жить совсем в другом городе, за тысячи километров от поселения. И цену, само собой, назначает собственник - какую считает нужной.

Ну и, само собой, следует иметь в виду, что общественная жизнь в поселении, последовательно ориентированном на собственнический подход, будет минимальной. Люди здесь собрались, как в дачном поселке, - лишь для создания своих собственных поместий и в этом деле каждый рассчитывает только на свои силы. Приятно увидеть раз в месяц или в полгода соседа по поместью, поговорить с ним о саженцах и земледелии по Курдюмову, но на большее можно особо не рассчитывать. Какие-либо общие дела в поселении будут минимальны: у каждого своя жизнь. Поэтому если в таком поселении появится школа, то это, скорее всего, будет отдельная коммерческая организация. Или школьный автобус из соседней деревни.

Соответственно, и воспитание детей становится личным делом каждой отдельной семьи: в условиях, когда большинство участков принадлежит людям, находящимся от поселения далеко, те немногие, кто решат жить на своих поместьях, должны будут позаботиться сами и о себе, и о своих детях.
И, насколько мне приходилось общаться с жителями таких поселений, у которых есть дети, почти все они в один голос жалуются, что воспитание детей в условиях такого малого коллектива единомышленников при достаточно сильном и агрессивном влиянии окружающей социальной среды (деревня, город) превращается в их самую главную проблему.

Конечно, в чистом виде собственническую модель в анастасиевских поселениях мне пока встречать не доводилось, потому что в жизни в компанию собственников неизбежно попадает некоторое количество (5-10% почти всегда) "поселенцев", искренне думающих, что все в группе собрались именно для создания поселения, а не для того, чтобы просто иметь землю. И эти люди активно бросаются на освоение целины, начинают строить дома, что-то обихаживать и обустраивать... И только через 3-4 года вдруг с удивлением начинают замечать, как много участков вокруг них стоит в первозданном виде и как давно они не видели своих соседей.

Конечно, эти энтузиасты будут и объединяться для общих дел, и пытаться наладить в поселении какое-то производство, и заявить о своем поселении на мировой арене... Но! В силу изначальной ориентации большинства в группе на собственнический подход, в таком поселении плотность населения будет В РАЗЫ ниже, чем в поселениях, ориентированных ЖИТЬ на земле, и проблема «мертвых душ» будет мешать очень многим начинаниям. Люди и рады бы насыпать дорогу по полю или сделать школу по центру, но расходы на одну "живую душу" при таких масштабах поселения становятся неподъемными. И, как говорится, приплыли...

Но, тем не менее, несмотря на описанные выше сложности, собственнический подход остается господствующим очень во многих российских инициативных группах. Вероятнее всего, потому, что практически все инициативные группы формируются из горожан, в подавляющем большинстве своем не готовых и не желающих переселяться на землю.

Подход поселенца принципиально отличается. Здесь первостепенное значение имеет связь земельного участка с поселением, в котором этот участок находится. Человек является поселенцем лишь постольку, поскольку он живет и что-то делает на своем участке. И если человек живет за пределами поселения и не использует участок, то он по истечении какого-то срока утрачивает право на него.

В наиболее полном и последовательном виде этот подход реализован в экопоселении Ковчег. Вот выдержка из статьи Федора Лазутина, одного из главных организаторов экопоселения:

"В книгах Владимира Мегре во многих местах обозначена оптимальная формулировка - пожизненное пользование с правом наследования. Эта формулировка исключает все вопросы - человек не продает и не покупает землю, она не его. Участком он пользуется, создавая на нем поместье, и живет... Забросить участок, продать или использовать его в других целях он просто не может - это заведомо исключено...

... [В нашем поселении] земля оформляется на некоммерческое партнерство, состоящее из хозяев поместий (т.е. принадлежит всему поселению - Д.О.). В Уставе Партнерства формируется образ поселения и определяется статус родового поместья со всеми перечисленными выше требованиями (неделимость, невозможность купли-продажи, неизменность целевого использования, постоянное проживание, соседство с другими поместьями, экологические требования - высадка леса и пр.). Далее каждому участнику... выделяется гектар земли в субаренду... для создания на нем родового поместья...

Каков результат этой схемы?
-- Если человек берет участок с намерением построить родовое поместье, он не имеет никаких препятствий. Со временем он сможет прописаться, реализовывать продукцию без налогов и завещать участок...
-- Все жители поселения уверены, что соседние с ними участки будут использоваться с теми же целями;
-- Мы знаем, что участки не будут пустовать. Если человек два года не приступает к освоению участка, значит он еще не готов к этому. Взнос возвращается, участок находит нового хозяина (здесь выделение мое, в остальных - авторское - Д.О.)...
-- В поселение приходят только те, кто уже "созрел" для обустройства своего поместья в окружении единомышленников;
-- Наше поселение получило мощный импульс к развитию, быстро набрав критическую массу постоянно живущих в нем людей...
(...)

Многим людям, знакомым с Ковчегом, наши условия кажутся слишком жесткими. Хочется иметь полную независимость от всех, бумагу, гарантирующую собственность на гектар на веки вечные, однако такого не бывает. Собственность - это иллюзия, ловушка. Есть сколько угодно случаев, когда государство отбирало оформленную землю, облагало ее немыслимыми налогами, заставляло без конца переделывать документы. Одному человеку гораздо труднее противостоять системе, чем большой группе...

Многим ковчеговцам уже давно стало понятно, что окружение, социум гораздо важнее просто наличия участка для родового поместья. Приобрести участок сейчас вообще не проблема, а создать из этих участков гармоничное, устойчивое, живое поселение еще никому в полной мере не удалось..."
(Лазутин Ф.Л. Отношение к земле. Как мы оформляем землю. www.eco-kovcheg.ru)

Таким образом, основной момент при поселенческом подходе: земля принадлежит всему поселению и должна использоваться в соответствии с его образом и уставом (укладом). Если какой-то помещик не использует землю или использует не по назначению, то Общее Собрание поселения может передать участок другому человеку. И оно действительно в силах это сделать, потому что земля не находится в собственности отдельных людей, а принадлежит поселению в целом. Равно, как и новый человек не может получить землю в поселении в обход всех остальных: только Общее Собрание может предоставить ему участок. Купить участок невозможно.

Тут, правда, следует уточнить, что тезис о передаче другому человеку неиспользуемого участка рассчитан на ситуацию, когда человек взял землю и не занимается ее освоением, т.е. когда поместье на участке еще не создано. Если же человек создал поместье - посадил сад, живую изгородь, построил дом, поселился жить на земле - а потом уже решил куда-то надолго уехать, то такой участок будет считаться используемым по назначению и вряд ли кто-то сможет потребовать передачи его другому хозяину. Основная идея по поводу прав на землю, реализуемая в поселенческом подходе, - это то, что право (во всех смыслах) на землю возникает у человека не в силу какого-то документа или решения какой-то организации - оно возникает в силу труда, внимания и заботы, которые человек вложил в эту землю. Ты своими силами что-то создал - и именно поэтому ты вправе этим владеть, пользоваться и распоряжаться.

Положительные результаты этой схемы довольно хорошо известны всем, кто знаком с Ковчегом: земля быстро заселяется, формируется социум единомышленников, способный решить задачи, связанные с дорогами, электрификацией, водоснабжением, школой, организацией производства и культурной жизни и т.д. Люди чувствуют свою социальную защищенность: коллектив - это огромная сила, которая всегда поможет в трудный момент. Дети попадают сразу в большое общество, которое живет теми же идеями, что и их родители, и эти дети с малолетства включаются в жизнь поселения, понимают все его проблемы и ценности, у них формируется устойчивый, непротиворечивый взгляд на мир. Дети видят хорошие прочные семьи, а значит и сами смогут создать такие же.

(2) Проблема злоупотреблений со стороны лидеров поселения.Юридические вопросы в поселении.
Но есть в этой схеме одна проблема, о которой важно упомянуть. Довольно нередко бывает так, что люди пытаются скопировать Ковчеговский подход и переписывают слово в слово Ковчеговский устав, оформляют землю в собственность некоммерческого партнерства, а потом выходит так, что один человек или узкая группа людей получает неограниченную власть в поселении и начинает диктовать всем свои правила, в том числе под угрозой исключения из поселения людей, которые будут сопротивляться этому. Притом, что формально, по Уставу, все равны, у всех равное право голоса и члены партнерства имеют все полномочия по переизбранию своего председателя и правления.

Нередко у людей вымогаются деньги на поистине безграничные "расходы на оформление земли" или "организационные расходы", так что размер вступительного взноса в поселении за считанные годы с нуля или 2-3 тысяч доходит до 40, 50 тысяч и продолжает расти (я знаю одно поселение в Пермской обл., где еще ни один человек не живет постоянно и не проложена ни дорога, ни ЛЭП, а размер вступительного взноса, сложившийся из этих "расходов на оформление" уже достиг 40 тысяч с участка).

Подобное становится возможным по двум основным причинам.

Во-первых, если люди пытаются совместить несовместимое: применить поселенскую юридическую схему в условиях, когда участники инициативной группы в массовом порядке совершенно не готовы переехать на землю (все случаи подобного рода ситуаций, известные мне, происходили между горожанами). Если человек уже живет на земле, с него довольно сложно требовать какие-то деньги: во-первых, потому что у него и так каждый рубль на счету и идет в дело, а во-вторых угроза отобрать участок на него не может подействовать: как люди, появляющиеся здесь от силы раз в месяц могут отобрать землю и дом у того, кто живет здесь постоянно? Они могут лишь на бумаге принять какое-то там решение, которое так и останется неисполненным. Если же и лидеры поселения живут на земле, то им вообще вряд ли может прийти в голову мысль обирать своих соседей, с которыми они живут бок о бок и в которых очень нуждаются. Разве только применить что-то подобное в отношении горожан.

Вторая причина - это сильный страх у довольно многих анастасиевцев перед органами государственной и муниципальной власти. Люди жаждут получить максимум документов, чтобы как-то оградиться от ожидаемого произвола: они боятся, что на земле без документов их сразу замордуют разные проверки, штрафы и пр. Но поскольку процедура оформления очень сложна, а законы убийственно непонятны, то член инициативной группы, умеющий со всем этим работать (особенно если на всю группу только один юрист), приобретает в группе огромную власть. Довольно часто в группе терпят очевидно неприятного для всех человека только потому, что он умеет работать с документами. И, кстати, именно такие люди, о которых было известно, что они непрятны, с самого начала, но которых группа терпела ради документов, и начинают злоупотреблять своей властью. Элементарный шантаж: "Ну, если вы мне не доверяете, то я слагаю с себя все дела, ходите по чиновникам сами" производит магическое действие: люди несут деньги, собрание принимает нужные лидеру решения, в том числе исключает из коллектива неугодных ему людей, даже очень любя их. А лидер-юрист, в свою очередь, чувствуя, что его власть будет продолжаться лишь до тех пор, пока все бумаги не будут собраны, старается максимально затянуть оформительский процесс: когда получены права на землю, он уговаривает людей подождать с ее освоением до получения разрешения на строительство, потом заказывает какой-нибудь фирме работы по составлению генерального плана поселения, начинает согласовывать этот план в разнообразных надзорных органах - архитектурных и градостроительных комитетах, санэпиднадзоре, пожарном надзоре и т.д. и т.п. - процедура может продолжаться бесконечно и на нее можно собирать все новые деньги. Потом пойдет ходатайство о предоставлении статуса населенного пункта - сначала в сельскую администрацию, потом в районную, потом несколько лет согласование с губернатором и т.д. Все это время юрист может больше нигде не работать и жить за счет "взносов на организационные расходы".

Как человек, более-менее знакомый с нашими правовыми реалиями (у меня самого юридическое образование, много друзей-юристов), могу совершенно прямо сказать, что количество действительно необходимых для оформления экопоселения документов не установлено никем. Чем больше тебе хочется иметь документов, тем больше их можно оформить, если есть желание и деньги. Поэтому когда юрист говорит участникам инициативной группы, что какая-то бумага ну просто жизненно необходима для существования поселения (иногда говорят: "да, в Подмосковье это было бы не нужно, но у нас здесь, в Курганской (Волгоградской, Оренбургской и т.д.) области такие чиновники! Ведь у нас "красный регион!" и т.п.), то не следует понимать это все буквально. Это точно такое же мнение, кокое может иметь любой член инициативной группы. В данном случае юрист просто отстаивает свои интересы и свое видение мира ("чем больше документов, тем надежнее начинание"). Если оно совпадает с представлениями большинства в группе - хорошо. Но, в то же время, я знаю поселения, где не оформлялось почти никаких документов, но люди уже живут и обустраивают поместья. А есть инициативные группы, которые истратили на оформление уже несколько сотен тысяч рублей, но до сих пор не получили желаемого.

Более того, я могу сказать, что в юридическую форму экопоселения можно с самого начала заложить моменты, требующие регулярных расходов на юридические действия в будущем. К примеру, если один участок в 10 Га оформить в общую долевую собственность 10 человек, то в каждом случае перемены хозяина одного из гектаров потребуется весьма непростая процедура получения согласия всех сособственников, так что расходы только на переоформление одного поместья могут составить до 5-6 тысяч рублей (которые каждый последующий собственник будет включать в состав продажной цены участка).

Я очень жду, что Федор Лазутин напишет статью о своем опыте оформления документов для поселения и о своих выводах по этой теме. Это человек, которого сама жизнь заставила разобраться в законах, и который вынес из этого уникальный опыт и мысли. Его, мне кажется, можно считать первым настоящим юристом-практиком по проблеме экопоселений в России.

Однако, если копнуть глубже, то сама по себе причина такого страха перед властями и потребности в документах - это опять-таки неготовность людей к переселению в поместье и жизни там. Человека, который уже живет на земле, чрезвычайно сложно согнать с нее - как по закону, так и фактически. Ну представьте себе, неужели властям настолько нечем заняться, чтобы гнать в какую-то глухомань наряд ОМОНа и бульдозеры для сноса построек, создавать скандал на свою голову, на который поселенцы непременно пригласят СМИ и какой-нибудь Гринпис и т.д.? В процессе этого мероприятия наверняка будут какие-нибудь превышения полномочий сотрудниками милиции, а это уже всякие жалобы, суды и т.п. Если земля где-нибудь на отшибе и никто из сильных мира сего на нее не претендует, то проще всего оставить все как есть. (Известно, что даже жильцов квартир с сотнями тысяч долга по коммунальным платежам выселяют с огромным трудом; многие цыганские поселки, построенные без каких либо бумажек, власть снести не может, ибо скандальное это дело, а уж экологическое поселение…)

Человек же, который не живет на своей земле, испытывает повышенный страх потерять ее, ибо его связь с землей, на взгляд со стороны, очень слаба и мало кому видна. И потому лишняя бумажка, где записаны твои незыблемые права на участок, все-таки являет собой хоть какое-то вещественное свидетельство этой связи.

Третья причина, по которой один человек может узурпировать власть в группе - это страх ответственности у большинства людей. Многие поселенческие дела - и оформление земли, и прокладка коммуникаций, и строительство, и налаживание общественной жизни и т.д. - для большинства горожан новы и непонятны. Они кажутся трудными и слишком ответственными. И довольно мало таких людей, которые готовы легко взяться за незнакомое дело и довести его до конца. Поэтому большинство в инициативной группе чаще всего доверяет решение вопросов организации и проведения общепоселенских дел одному-трем человекам. Когда другие принимают решение, а мы лишь должны его исполнить - это проще. Равно как и ответственность за неудачный исход дела тоже лежит на организаторе, а мы тут вроде ни при чем. И, таким образом, несколько человек из группы естественным образом, с молчаливого согласия большинства, сосредоточивают в своем кругу процесс принятия всех значимых решений, а остальные привыкают к тому, что лидерам виднее, их надо слушаться. На любую попытку высказать противоречащее мнение опытный лидер может задать с десяток уточняющих вопросов, на которые у оппозиционера ответа нет - так, что он сразу поймет свою некомпетентность и замолчит. Или же можно просто спросить: "ты готов взять на себя организацию всего этого дела?" - и в большинстве случаев выяснится, что человек не готов. И лидеры привыкают к своей власти и могут даже начать открыто игнорировать остальных, зная, что им все равно никто ничего поперек не скажет.

Но опять-таки, такая ситуация возникает как правило, когда люди еще не живут в поселении. Если на группу из 50 человек есть двое-четверо с опытом сельской жизни или с опытом организации массовых мероприятий - они начинают вести других просто потому, что люди совершенно не представляют, что их будет ждать в поселении. Но когда все уже живут на земле или ездят на нее довольно часто, то компетентность большинства в поселенческих вопросах существенно повышается, и на смену явному лидерству приходит самоуправление (хотя и не всегда).

Таким образом, подводя итоги, скажу, что в поселенческом подходе к земле самое важное не то, что земля принадлежит поселению, а то, что основной интерес людей - именно ЖИТЬ на земле. Независимо от того, какие документы у них будут, и того, как долго они будут жить в этом конкретном поселении.

(3) Правовые аспекты собственности на землю.
Раз уж пришлось затронуть здесь юридические вопросы, то очень важно будет написать о самом главном, на мой взгляд, правовом заблуждении в анастасиевских кругах.

Вообще, желание как можно сильнее формально-юридически обеспечить свои права на землю характерно, пожалуй, для большинства инициативных групп по созданию экопоселений. Я уже упоминал, что страх перед государством как воплощением Системы и темных сил у многих анастасийцев присутствует в весьма высокой степени, и потому на то, чтобы обезопасить себя от ожидаемых нападок со стороны властей, тратятся часто немалые силы и средства. И в большинстве случаев одной из главных гарантий такой безопасности считается право собственности на землю.

Однако следует заметить, что большинство анастасийцев имеют весьма идеализированное и романтизированное представление о том, что такое право собственности на землю, имеющее довольно мало общего как с современным российским законодательством, так и с отечественной юридической практикой. Обычный русский обыватель воспринимает идею собственности в лучших традициях Эпохи Просвещения XVIII века - как незыблимое, неотъемлимое, святое и неприкосновенное право, гарантию стабильности, которое дает ему столько могущества, что он сможет на равных разговаривать с представителями любой власти и при желании может послать куда подальше любого, кто осмелится самовольно пересечь священные рубежи его владений. Буквально пару недель назад на очередном собрании у нас в поселении несколько человек высказали такие мысли: "Кто такой арендатор? Арендатор - это человек, которого в любой момент могут согнать с земли. Хозяин захочет повысить плату до непомерных размеров - и повысит, и ты ничего ему не скажешь. О каком родовом поместье может идти речь в таких условиях? Сейчас поселение Ковчег существует по милости тех, кто дал ему землю, а что-то не понравится хозяевам - и нет больше поселения. А собственника с его земли уже никто не выгонит. Кто может приказывать собственнику?"

Однако в реальности все далеко не так просто.
Во-первых, право на собственность в современной России не имеет почти ничего общего с идеями, провозглашенными Великой Французской Революцией, и тезис о том, что никто не вправе согнать собственника с его земли, совершенно надуман и опровергается самым прямым указанием закона:

Гражданский кодекс РФ, статья 279:
Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных и муниципальных нужд путем выкупа...

Статья 284:
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течении трех лет, если более длительный срок не установлен законом...

Статья 285:
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка совершается с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением...

В двух последних случаях о выкупе ничего не сказано, т.е. участок может быть изъят безвозмездно.

Под определения двух последних статей подходит огромное большинство участков в анастасиевских поселениях, ибо большинство из них, насколько я знаю практику, используется или не по целевому назначению (на землях сельхозназначения за пределами населенных пунктов и дачных кооперативов законом не допускается строительство), или не используется вовсе - иногда в течение более, чем трех лет (число "мертвых душ" в поселении может достигать половины от общего числа участков и даже более). Поэтому, если рассуждать формально-юридически, то в этих случаях то, что люди имеют право собственности, ничего не значит: земля вполне законно может быть у них безвозмездно изъята.

Поселенцев спасает здесь, главным образом, то, что проверяющие инстанции обычно мало интересуются фактическим положением дел на земельных участках и смотрят только на документы. Так что право собственности здесь имеет более психологическое, чем юридическое значение. Хотя один из наших поселенцев, работавший в свое время в земельном комитете г. Кургана (или Курганской области), рассказывал, что дела об изъятии неиспользуемых земельных участков (в частности у фермерских хозяйств) у них в практике действительно были.

Наконец, говоря о формальных моментах, не следует забывать, что право собственности на землю неразрывно связано с разнообразными платежами - ежегодным земельным налогом, а также всевозможными сборами за оформление (к примеру, недавно введена новая форма свидетельства о регистрации прав на землю, и при заключении любых сделок теперь взимается дополнительный сбор за замену старого свидетельства на свидетельство нового образца). И если человек не платит соответствующие платежи, то опять-таки право собственности либо может быть прекращено по законным основаниям, либо лишиться правовой защиты (при неполадках с документами). При такой картине с ежегодными платежами ощутимой разницы между правом собственности на землю и арендой практически не просматривается.

Во-вторых, однако, думая о судьбе поселения, ограничиваться формально-юридической стороной никак нельзя, потому что содержание неизбежно оказывается важнее внешней формы.
Теоретически кто-то (государство у собственника или собственник у арендатора) может и иметь право изъять землю, но практически при определенных условиях такое будет уже совершенно нереально. Представьте себе, что происходит, если выясняется, что какой-нибудь небоскреб или торговый центр в центре города построен без надлежащего оформления документов на землю. Неужели вы думаете, что городская администрация будет изымать участок и демонтировать постройку? В жизни в таких случаях обычно происходит совсем наоборот: не фактическое положение вещей приводится в соответствие с документами, а документы подстраиваются к фактам - элементарно в силу несоразмерности затрат на то и на другое. Поэтому на практике многие организации и частные лица идут именно этим путем: зная, что по закону получить разрешение на возведение постройки в данном месте невозможно, они возводят сообружение, получив лишь какие-то минимально необходимые для вида документы, а потом, когда уже ничего не поделаешь, и торговый центр действует и приносит доход, властям ничего не остается, кроме как узаконить постройку, оформив документы задним числом (естественно, получив свою долю от пирога). К примеру, центр города Екатеринбурга застроен зданиями, являющимися памятниками архитектуры XIX и даже XVIII в., которые юридически находятся в федеральной или областной собственности и под особой охраной. И получить разрешение на снос этих памятников для возведения, скажем, гипермаркета или бизнес-центра законным путем невозможно. Поэтому инициаторы таких проектов действуют следующим образом. Они получают разрешение на реставрацию памятников архитектуры и начинают на основании этих документов строительные работы. Ну, а там уже, по ходу дела решается, как лучше оформить тот факт, что в результате реставрации памятник архитектуры перестал существовать или (обычная практика) сократился по площади до одной фасадной стены, за которой уже располагаются помещения торгового центра. От друзей-юристов, занимающихся юридическим обслуживанием подобных проектов, мне пришлось наслушаться немало подобных историй.

Сказанное в какой-то мере будет справедливо и для анастасиевского поселения* . Предположение о том, что кто-то может изъять землю у экопоселенцев, может оказаться верным в трех случаях:
1) если земля не будет использоваться в течение нескольких лет, и власти будут это хорошо видеть (пустых "поселений", заросших бурьяном, сегодня довольно много, но они не все на виду, и это продолжается еще пока не очень долго);
2) если земля находится слишком близко от города, и спрос на нее исключительно высок (хотя поселение Радомир в 6 км от Челябинска, не имеющее никаких документов на землю, продолжает отбиваться от посягательств вот уже около 7 лет, и пока вроде успешно - там построено уже 40 домов, и чем их будет больше, тем менее вероятность того, что землю отнимут);
3) если против поселенцев сильно настроены какие-то влиятельные лица в администрации или среди местных крупных предпринимателей, и при этом поселение не является достаточно сильным, чтобы противостоять этому (скажем, проблемы поселения Родное семья Молчановых объясняют личной неприязнью губернатора Владимирской обл.) - но отношения тоже могут измениться, равно как и власть меняется.

До сих пор случаи конфликтов между властями и поселенцами, о которых мне доводилось слышать и видеть, утверждают меня во мнении, что главным фактором, решающим судьбу поселения, является все-таки совсем не документы, а сила и сплоченность коллектива, его единство и уверенность в своей правоте. Документы же играют в основном чисто психологическое значение: их сила тем выше, чем сильнее вера в них. Если у поселенцев есть все документы, то, при наличии соответствующих навыков, они могут очень успешно использовать эти документы в борьбе за свои права. Но когда документов нет, сильный коллектив всегда находит другие способы отстоять свои интересы - будь то апелляция к идее защиты природы, какая-то культурная работа или даже религиозная практика - и это хорошо видно на примере того же Радомира (чье Обращение к Президенту РФ было опубликовано в апрельском номере "Родовой Земли"), где собрались такие ребята, которые, похоже, сдаваться не собираются.

Право - это документальное оформление существующей в реальности силы. Если эта сила есть - она рано или поздно получает свою законную форму. Если же возникает форма без реальной силы (масса поселений, где земля в собственности, но пустые участки так и стоят в первозданном виде), то рано или поздно исчезает и само право. И поселение, имеющее все документы, не сможет уберечься от самых банальных проблем.

(4) Выводы по теме.
Итак, мы видим, что движение за получение гектаров земли, поднявшееся на волне идей Анастасии, предстает перед нами в самых разных обличьях. Одни люди хотят жить на земле, другие - иметь землю; для одних главное - внешняя безупречность формы, для других самое главное - содержание, а форма имеет второстепенное значение.  

Я не утверждаю, что тот или иной подход "правильный": люди очень разные, и желания их многообразны (в частности, желание иметь землю пока выражено ярче, чем желание жить на ней - может, это своеобразная реакция на то, что очень долго в нашей стране право собственности на землю оставалось под запретом; так же как и многоэтажные коттеджи с сотнями кв. м. жилой площади в пригородах и даже экопоселениях - реакция на привычную тесноту "коммуналок" и "хрущевок"). Но очень важно, чтобы в одном поселении не оказались люди вот с этими принципиально различными позициями (и с ожиданием, что другие мыслят так же). И очень важно, чтобы люди, ожидая чего-то от других поселенцев, сами были бы готовы отдавать то же. К примеру, если ты сам не готов участвовать в создании первичной инфраструктуры поселения (дороги, электричество, общий дом, школа и пр.), то ты не вправе требовать, чтобы другие сделали это для тебя бесплатно. Если ты хочешь прийти, когда все уже будет сделано другими, то готовь деньги на соответствующий размер вступительного взноса или цену земли. Если ты хочешь иметь землю, но не нести в связи с этим никаких обязанностей, то будь готов к тому, что и твои соседи тебе ничего не должны. Это кажется таким простым, и в то же время на практике люди совершенно искренне полагают, что соседи им должны то или это - просто потому, что они "единомышленники" и обязаны помогать.

Поэтому очень важно обсудить все эти вопросы с самого начала. Спросить у каждого, чего он ожидает от других и что готов предоставить взамен. Осмыслить степень своей собственной готовности к жизни на земле и сказать об этом всем. Если вы чувствуете, что жить на земле вы пока не готовы, но анастасиевская идея вам, тем не менее, очень близка, то нет ничего плохого в том, чтобы организовать экопоселение дачного типа - для людей, которые живут в городе и хотят подготовиться к жизни на природе.

Либо, я думаю, интересным вариантом было бы разделить всю территорию экопоселения на два автономных «микрорайона» – один для постоянного проживания (где свободной землей распоряжается именно коллектив постоянных жителей и он же планирует и реализует инфраструктуру, общие участки и т.д. без необходимости получать согласие горожан), а другой – для сезонного проживания (тоже с автономным управлением). А общие вопросы всего поселения (например, проведение дороги к поселению, электрификация, организация совместных мероприятий и т.д.) будут решаться на общем собрании обоих «микрорайонов». Думаю, что в этом случае взаимные претензии горожан и поселенцев будут сведены к минимуму. Если хотя бы несколько поселений так сделает, будет просто невозможно игнорировать некоторые важные выводы.

Самое главное, чтобы никто не был обманут, чтобы каждому вновь приходящему вы могли честно сказать, что он сможет получить в вашем поселении, а что - нет. Чтобы не было обиды ни со стороны поселенцев, ни со стороны тех, кто целых шесть лет ждал, пока ему создадут условия для переезда, но дождался только того, что у него за неиспользование отобрали участок и передали другому.

Ольховой Дмитрий.
экопоселение Родники, Курганская обл.
rodniki_kurgan@mail.ru.
19 марта - 27 мая 2008 г.

________________________________

* Еще раз сформулирую суть мысли: независимо от моральных и правовых оценок, на практике некая реальная сила (в данном случае городские коммерческие круги) подминает под себя закон, написанный даже из самых лучших побуждений, но реальной силы за собой не имеющий. Если бы в обществе действительно существовала мощная социальныя группа, заинтересованная в сохранении памятников истории, то подобные вещи были бы невозможны. И аналогия с анастасиевким движением здесь не имеет нравственной окраски: я просто хочу показать, что сильный коллектив и сильная идея (или жизненный интерес) в жизни склоняет на свою сторону закон, а не наоборот. До тех пор, пока в обществе не будет действенной силы, защищающей экологию, памятники истории, семью или что бы то ни было, законы, принятые для защиты этих вещей, работать не будут, равно как при наличии такой силы не смогут работать законы, вредящие соответствующим интересам.