Кадастровая стоимость участков увеличилась в 423 раза!!

Рассматривая кадастровую карту, я случайно обнаружил, что стоимость моего участка сельхозназначения, площадью чуть более одного гектара, ранее составлявшая 5 603 рубля, теперь составляет 2 374 648, 25 рублей (более двух миллионов рублей). Осведомившись о судьбе соседских участков, я обнаружил, что они также были подвергнуты переоценке. Сначала показалось, что это какая-то ошибка, однако звонок в кадастровую палату поставил всё на свои места: действительно, переоценка была произведена 1 декабря 2015 года. Если не устраивает стоимость – обращайтесь с заявлением в кадастровую комиссию, в Краснодар.

Чем плоха высокая кадастровая стоимость участка?

Казалось бы – нужно радоваться, ведь принадлежащее мне имущество вроде бы выросло в цене аж в 423 раза, однако дело в том, что данный участок я не рассматриваю как предмет для торга. С другой стороны, как собственник участка, я обязан платить ежегодный налог в размере 0,3% от его кадастровой стоимости. Если раньше это была сумма 16,80 рублей, то теперь она выросла до 7 123,94 рублей. Семь тысяч в год за участок, находящийся фактически посреди леса, в 3,5 км от населённого пункта, без дороги, электричества, водоснабжения, не перебор ли это?

Пересмотр кадастровой стоимости

Существует установленный порядок пересмотра кадастровой стоимости участка СХН. Для физических лиц есть выбор – обращаться в специальную комиссию или в суд. Я не являюсь юристом, но, проведя краткое знакомство с порядком пересмотра, понял ситуацию следующим образом: можно либо доказывать, что при установлении кадастровой стоимости произошла ошибка, либо устанавливать для своего участка кадастровую стоимость в размере рыночной. Если я что-то неправильно понял – поправьте меня, пожалуйста, в комментариях. Начну с последнего, с рыночной стоимости. Для того, чтобы её установить, не достаточно будет предоставить договор купли-продажи, по которому я её приобрёл. Потребуется оплата независимой оценки, проводимой сертифицированными экспертами. Я уточнил стоимость их услуг – от 20 тысяч рублей. В дальнейшем, судя по всему, стоимость участка могут снова пересматривать каждые три года. Не исключено, что данные экспертизы потребуются мне снова и снова. Значит нужно искать ошибки в том, каким образом была определена кадастровая стоимость. Для начала выясним, кто и как проводил оценку.

Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки

К счастью, для того, чтобы узнать подробности не потребовалось обивать пороги кабинетов. Сайт Росреестра внёс некоторую ясность. Я смог найти довольно сложную математическую формулу, которая позволяла, в зависимости от параметров участка, оценить коэффициент УПКСЗ. Умножив данный коэффициент на количество квадратных метров, я должен был бы получить стоимость своего участка. Подключив аналитические способности, популярный табличный процессор и помощь друзей (в т.ч. с высшим математическим образованием) я получил коэффициент, более чем в 4 раза ниже того, который фактически применялся для оценки моего участка. Значения “переменных” для моего участка отражено на страничке в Росреестре. К слову сказать, эти данные во многом не соответствуют действительности. Например, указано, что к данной местности отправляется 2 рейса в день. О каких рейсах идёт речь, если дороги нет, а до ближайшего населённого пункта больше 3 км? Но дальше в формуле стали выявляться некоторые необычные закономерности. Например, по логике данной формулы, по мере удаления от дорог стоимость участка должна … расти!

Ошибка или умысел?

Мы было обрадовались - ошибка значит, что-то неправильно посчитали. Для того, чтобы получить уточнения, обратились к отчёту оценщика. Выяснилось, что переоценка проводилось по заказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края. Организация, выигравшая тендер - ООО "Земельные ресурсы", получила за выполнение работы по переоценке 423739 участков ни много, ни мало 19 590 433 рублей. В отчёте море макулатуры: различных таблиц, схем и текстов. Среди прочего, мне удалось выудить знакомую цифру - 230,7. Именно во столько рублей оценивает компания один квадратный метр моей земли. Значит, не ошибка? Как же удалось получить такую цифру. Сайт Росреестра услужливо предлагает перечень сделок, ценовая информация о которых легла в основу оценки. Эти данные были получены от различных риелторских компаний. Всего было проанализировано 87 сделок. Самый поверхностный анализ говорит о том, что лишь одна (!) из этих сделок оценивалась более, чем в 1 миллион рублей. Я собрал данные о всех сделках и посчитал несколько статистических цифр. Средняя цена сделки - 251598 руб. Средний размер участка - 4 сотки. Иначе говоря, для анализа брались небольшие участки садоводческих товариществ, расположенные в местах с базовой инфраструктурой. А полученные коэффициенты применялись к несопоставимым по площади участкам - сенокосам, пастбищам, полям для засева, фермам..

Все равны, но некоторые ровнее

Мы были озадачены полученными результатами и сразу напрашивался вопрос: если на наши участки теперь будет приходить такой варварский налог, то что же будет с крупными “ленд-лордами”: представителями властных структур и аффилированными с ними лицами, которые скупили огромные территории СХ земель для дальнейшей перепродажи? Первое же письмо из налоговой должно их разорить. Однако при детальном изучении выяснилось, что далеко не все участки попали под переоценку. Например менее, чем в полутора километрах от моего двухмиллионного гектара, находится 28-гектарная “полянка”, скромно оцененная в 154 тысячи рублей. Видимо, некоторые собственники имели определённые инструменты, позволяющие избежать переоценки. А поймать кого-либо за руку по этому вопросу будет весьма сложно, ведь ответ очевиден: не успели ещё их “пересчитать”. Вполне возможно позже будет заказана другая оценка, с менее внушительным перечнем участков и более скромными коэффициентами.

Реальная стоимость земли

Я отдаю себе отчёт в том, что большинство читателей не имеют представления о том, каковы цены на участки земли в Краснодарском крае. В действительности, можно довольно легко определить если не справедливую цену конкретного участка, то правильный порядок цен на участки сельхозназначения. Дело в том, что по существующему закону любой человек или компания, желающие продать участок земли СХН, обязан сначала предложить этот участок администрации края, причём по той же цене, по которой впоследствии состоится сделка с покупателем. Администрация публикует листы с отказами от права преимущественного приобретения в интернете. Я взял за основу извещение №2 от 21.01.2016 и выбрал 151 идущую подряд сделку. Произведя несложные подсчёты я получил среднюю цену на квадратный метр - 4,29 рубля. Средняя площадь участка среди рассматриваемых сделок - 9,2 гектара. Максимальная - 117 гектар. Средняя стоимость участка - 391 352,5 рубля, а максимальная - 2 342 000 рубля. Может быть, чтобы найти оптимальные коэффициенты, помогающие подсчитать кадастровую стоимость участка, не нужно тратить 20 миллионов бюджетных денег?

Последствия: локальные и глобальные

Десятки тысяч владельцев сельскохозяйственных земельных наделов в ближайший год получат пренеприятнейшее известие из налоговой. На тот момент спорить с уже начисленной суммой будет поздно. Кто-то разбирается в юриспруденции и имеет доступ к сети, кто-то, в основном земледельцы, аграрии, окажутся безоружны перед этим ударом. Подобного рода провокации, призванные “накачать” бюджет, стремительно сведут на нет всю многолетнюю и дорогостоящую работу по возрождению сельского хозяйства, по импортозамещению, по развитию удалённых сельских территорий. Ещё хуже будет ситуация тех фермеров, у кого земля в аренде, ведь стоимость аренды зависит от кадастровой стоимости. Им грозит разорение и банкротство всего за один сезон. В совокупности с продовольственными санкциями, мы можем по-просту остаться без продовольствия. Мы, со своей стороны, будем делать всё, чтобы этого не допустить. Будем писать письма в департамент имущества, прокуратуру, администрацию президента, обращаться в суд и использовать все рычаги воздействия, чтобы добиться пересмотра результатов оценки. Для того, чтобы этот процесс оказался успешным, необходим резонанс в СМИ и общественная поддержка. Просьба ко всем читателям: делайте репосты в социальных сетях, отправляйте информацию знакомым, связанным с прессой или с земельными вопросами, напишите депутату, за которого голосовали. Если вы хотите подписать наши обращения в государственные органы - напишите об этом мне. Адрес электронной почты: simulyakr@gmail.com Вконтакте: vk.com/gedonist Ермаков Михаил Мы взяли землю для того, чтобы сажать деревья, выращивать сельхозпродуцию, организовывать пасеки. Мы не обращаемся за дотациями и пособиями, просто не ставьте нам палки в колёса, не надувайте из ничего огромные налоги!