Красивое поле — нелёгкая доля. Почему земля сельхозназначения — это не то, чем кажется?

Красивое поле — нелёгкая доля. Почему земля сельхозназначения — это не то, чем кажется?

Представьте: вы стоите на краю бескрайнего поля. Ветер колышет высокую траву, вдалеке темнеет кромка леса, в воздухе пахнет полынью и нагретой солнцем землёй. Сердце замирает. «Вот оно, — думаете вы. — Здесь я построю дом. Здесь будут расти мои дети».

Знакомо? Именно так попадают в ловушку тысячи людей. Потому что на самом деле перед вами — не дикая природа, а плод колоссального труда.

Когда-то по единому государственному замыслу над этим полем работали десятки специалистов: инженеры-мелиораторы, гидротехники, геодезисты, архитекторы, почвоведы, агрономы, кадастровые инженеры, землеустроители. Все они создали это поле с одной конкретной целью — пополнить фонд распределения земель сельскохозяйственными угодьями.

И вот здесь начинается то, о чём большинство переселенцев узнаёт слишком поздно.

Зачем государству эти угодья?

Ни много ни мало — это основа продовольственной безопасности страны. Именно поэтому, вложив колоссальные силы в создание этих земель, государство берёт их под особую охрану. На них действует и будет действовать особый закон.

Все сельхозугодья России отмечены на специальных картах фонда распределения земель. И там же жёстко прописано их целевое назначение (не путать с категорией и видом разрешённого использования): пашня, пастбище, сенокос или многолетние насаждения.

Метеорит, динозавр и специальная комиссия

Представьте: на это поле падает метеорит. Или из недр вылезает спящий динозавр. Или поле двадцать лет зарастает березняком. Целевое назначение земли не изменится. Оно так и останется пашней или сенокосом.

Приезжает человек, встаёт руки в боки среди бурьяна и фыркает: «Ну какая же это пашня? Тут давно не пахали!»

Это ничего не меняет. Возможно, здесь никогда больше не будут пахать. Но юридически земля остаётся пашнёй. Точка.

Может ли государство когда-либо пересмотреть это назначение? Да. Но только под конкретную государственную задачу, по решению специальной комиссии из профильных специалистов. И это исключительная прерогатива государства. Ни один частный владелец не может инициировать такой пересмотр — это просто не предусмотрено законом.

Вы не собственник. Вы — хранитель

Почему так жёстко? Потому что, находясь под особой охраной государства, эти земли никогда в полной мере не принадлежат частному лицу. Это не ваша земля. Это земля страны, доверенная вам под конкретную задачу — сельхозпроизводство.

Даже продать её «кому угодно» вы не сможете. По закону у субъекта РФ всегда есть право приоритетного выкупа такой земли. Уже один этот факт должен кричать вам о её особом статусе.

Кто такой сельхозпроизводитель?

Это человек, который занимается выращиванием сельхозпродукции как коммерческой деятельностью. Не «выращиваю помидоры для себя и соседки», а именно бизнес.

Именно для таких людей — и только в некоторых регионах, и только в некоторых случаях — закон предусматривает возможность построить фермерский дом на сельхозземле.

Я намеренно не буду перечислять эти регионы. Законодательство меняется, и к моменту, когда вы соберётесь покупать участок, список может стать другим. Самый надёжный путь — самостоятельно изучить правила того региона, где вы планируете жить.

Запомните: есть регионы, где фермерский дом на сельхозземле построить нельзя. Даже если вы настоящий фермер. Даже если дом уже стоит, осталось только зарегистрировать. Даже если вы не знали. Региональный запрет перечёркивает всё.

Для «не фермеров» — СНТ?

А что делать тем, кто не хочет быть фермером-бизнесменом, а просто мечтает растить овощи для своей семьи?

Для них — и снова только в некоторых регионах, и только в некоторых случаях — предусмотрено создание СНТ (садового некоммерческого товарищества) на сельхозземле. СНТ позволяет использовать участок под личные нужды без коммерции.

Но и здесь есть жёсткие правила:
- По закону (ФЗ-217, ст. 16) для создания СНТ нужно минимум 7 человек. В одиночку или вдвоём с женой вы его не учредите.
- Создать СНТ можно только на тех землях, которые специально для этого предназначены по ПЗЗ (правилам землепользования и застройки). У каждого муниципального района свой ПЗЗ.

Встать на краю любого поля и сказать: «Здесь будет СНТ!» — не работает.
Приехать в регион, увидеть чужой СНТ и заявить: «Тогда и здесь будет!» — тоже не работает.
Вам нужна земля, которая юридически подходит именно под эту цель.

«А вот у соседа же получилось!»

Да, получилось. По согласованию с администрацией, при составлении нового генплана, при хороших отношениях с местными жителями, при отсутствии федеральных и региональных запретов, при его адекватной позиции и стечении десятка других благоприятных обстоятельств.

Чисто теоретически. Возможно. Вероятно. Но это не точно.

Так ДА или НЕТ?

- Является ли предоставление такой возможности обязанностью государства? — НЕТ.
- Есть ли случаи, когда людям удалось узакониться на сельхозземле? — ДА.
- Гарантирован ли вам такой же результат в том же регионе? — НЕТ.
- Может ли закон по таким землям постоянно меняться? — ДА.
- Можете ли вы гарантированно на это повлиять? — НЕТ.
- Можно ли с горящими глазами выбить себе полное право на с/х землю вместо ответственности за неё? — НЕТ.
- Можно ли таким подходом усугубить свое положение? — ДА.
- Можно ли попытаться спасти положение, став реальным сельхозпроизводителем? — ДА.
- Даёт ли это какие-то гарантии? — НЕТ.
- Нужно ли налаживать конструктивный диалог с муниципальной властью? — ДА.
- Надо ли слушать тех, кто призывает ругаться с властями? — НЕТ.
- Может ли всё перечисленное разрушить вашу жизнь, если вы уже построились на сельхозземле? — ДА.
- Освобождает ли вас от ответственности то, что вы ничего об этом не знали? — НЕТ.
- Обязано ли государство решать вашу проблему, если вы ошиблись? — НЕТ.

Итак, подытожим

Земли сельскохозяйственного назначения — это земли для сельхозпроизводителей. Владение ими — это не право. Это обязательство. Здесь должна была бы стоять жирная точка.

Но закон в некоторых исключительных случаях позволяет на этих особо охраняемых землях строить дом.

Именно так обстоят дела на данный момент. И если вас кто-то пытается убедить в обратном, он вводит вас в заблуждение, что впоследствии может стоить очень дорого.

Именно поэтому самым здравым решением для строительства дома были и остаются земли населённых пунктов.

Под этим постом пишите свои вопросы по землям. Особо актуальные темы по этому вопросу войдут в следующую статью.

Анна Карпова ПРП Светлая земля Псковская область.
vk.ru/anna.karpova